北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(相关资料图)

一

Q:

您能再帮着对比下金地仰山和马赛公馆吗？感谢您说的没错，我们这次换房可能就是最后一次，要长期住了。因为之前有买卖记录，这次买房首付要付80%，而且贷款只能纯商贷，因为之前公积金也用过了，不能再用。

我们夫妻双方家庭条件都一般，经济上对我们帮不上什么忙，所以买房这种事情只能靠我们自己努力。虽然我们都是别人眼中光鲜亮丽的公务员，但是这种工作的收入只能维持正常生活，靠我们自己攒钱买房道路很艰难、很漫长。我们现在都快40岁了，一路走来从长年租房到买了个小房，经历了很多事情。现在终于能够一够品质稍好些的房子了，想改善一下住房，所以我们希望在有限的能力范围内，新买房子的居住体验和保值都能好一些。

刚刚您说了，要是您就选择金地仰山了，我前几天还咨询了您关于马赛公馆，我看金地仰山的价格比马赛公馆一平米要贵将近一万块钱，所以想请您再帮着对比分析下金地仰山和马赛公馆这两个小区，我们买现在这个小房子时当时什么都不懂，也不知道找谁问，所以就算掉沟里了，房子品质很不好，我们预估了一下现在出售的话最少要赔40万，只能认栽了，谁让当时什么也不懂，预算又有限呢。过去的事儿就不想了，想也没用，徒增烦恼。所以这次换房我们真是搭上了全部身家，必须谨慎，不能再像之前那么盲目了。

A：

1、那肯定是金地仰山啊，这没什么可说的。两个小区从价格上有明显差距吧？但当时俩盘是竞争对手，几乎同时开盘，都是2010年的，好像都是8月，反正挺热的。价格几乎一致，都是1.5万左右，马赛稍微低点儿。再加上首邑溪谷，同板块的价格都差不太多。现在这差距已经拉大的挺明显了。什么时候逆转趋势我不知道，但在两边都没有明显降低品质的情况下，大概率还会延续惯性。

2、二套80%首付，也可以考虑其他贷款吧，就是有些违规。这随便找个代理机构问问吧，反正代理的各银行产品都差不多。

3、另外也可以看看旁边的红木林，也差不多同时期，晚了半年多吧，同样升值挺好的，都略超大盘。

4、能理解体制内的无奈，我当年也差点儿留在机关，就是因为分房排队时间太长才没入职的。不过那会儿就算年头儿长也比现在强多了，这几年无论部委还是市属的都越来越难。再考虑一下吧，多谋速决。

仅供参考。

二

Q:

两个人还没有领证结婚，女方只有单位工作居住证，目前在海淀北五环上班，未来工作即使调动大概率也是在海淀区内。男方的单位集体户口是在西城，工作地点是在房山。目前加上两个人的公积金，大概首付在200左右。

感觉以我俩的情况，海淀西城不在考虑范围之内，大概率就是在丰台看房，房子想买在两个人中间的位置。不知道章哥您有什么推荐吗？或者是，要不然我们短期先租房，但又不舍得，房租金都交出去了，还是想有一套自己的小房子。

A：

1、200首付，西城是肯定不太合适的，学区房起步就400万了，买不到什么。海淀看什么学区了，五环外清河西三旗的相对溢价低，能买到小两居，就是都是老房了。

2、具体位置外人不好建议，得看自己的通勤感觉。常规建议是尽量买在离一边近的地方，中间的话弄不好俩人都累。尤其是有了孩子之后未必方便照顾。丰台的话看看丰科园吧，离房山相对近。郭公庄地铁站旁边就好几个小区，环境配套和保值都还行。如果被第五实验划入学区的话，那还有可能成为学区房呢，那就是特殊利好了。丰科路以东可能性大，但这我不敢保证，得看教委的安排。

3、先租房，那就看自己了。不过提醒一下，今年房价上涨的可能性大。主要是救市政策刺激的，北京作为全国标杆下跌了不合适。目前是小阳春算确立，是否延续待观察，但下跌的空间几乎没有。这看自己的判断吧。

仅供参考。

三

Q:

我2015年新景家园回迁买了一套一居室，目前孩子幼儿园，想换个同小区两居。可是东城这好像房本是2019年的可以直接上新景小学，我要是换房就得派位，可能会上不了新景小学。我预算一千左右，纠结要不要换同小区两居还是换附近的小区，但面临派位无法直接入学新景小学。请您给点建议，谢谢。

还有同事买了紫金印象，说特别好，也能上个不错的小学，我这就没啥主意了，我爸妈住左安浦园，我也不想离他们太远，我在西单上班，老公25年要搬去雄安上班。

A：

1、紫金印象，宣师一附小的学区，老牌牛小很不错，就是没直升。应该能保证学位，去年好像20多个班呢，算学位多的。这考虑好，以东崇前学区的对口校来说不弱于陶白，陶白是直升校多，但宣师一没有直升，那小升初时也得看运气了。

另外西城的优势是有八中点招，再有就是清北数量多，都是对天牛娃更友好，如果孩子天分高就换过去。但如果是中上或普娃的话其实东西城差不多，都挺好的。

2、另外如果是确定要换房，那如果是我就换西城了。反正两边都是靠运气派位，下限都差不多，但西城的上限更高，相当于多了选择。

仅供参考。

四

Q:

我们25年入学，预算430打算入手东西城的占坑房。现在备选西城荣丰、西城北欧印象和东城的兴隆都市馨园，您觉得从学区上来看，哪个更值得入？西城广外和东城崇文门从居住环境方面来看，哪个更好一些呢？

A：

1、这俩问题都不好回答。

2、是否更值得看什么角度和标准了。常规建议是先评估孩子的天分和确定父母的期望值，如果天分非常高，或者父母的期望值很高，985起步的那种，那最好是去西城。以清北数来说西城基本是东城的三倍，所以西城对天牛娃相对更友好，概率也高。

如果是中上或普娃，父母的期望值也不是太高，那东城相对合适。东崇前学区在资源排名上略高于广外，至少不弱，但房子的性价比更高。

所以这看自家情况吧，没有哪个更值得，只看哪里适合自己。就跟毕业选工作似的，体制内和大厂哪个更值得？都是因人而异的。

3、居住环境那看自己的喜好了，我认为是东城的性价比更高。这没标准，看能买到什么房子了。

仅供参考。

五

Q:

想咨询一下一楼带下跃式这种房子的市场行情和居住体验，具体是通州碧桂园和世界的一楼带个下跃式，下跃层高5.5米，无任何装修，100平米，装修估计需要投入不菲资金吧，一层75平米带装修。我是觉得不好，但家庭成员看上了，我们都不了解这种一楼下跃式，怕入坑。

A：

1、下跃的居住体验，这没标准，有特色的商品都得看自己的喜好。萝卜青菜各有所爱，喜欢的能宠上天，不喜欢的白给都住着嫌累。

2、市场行情就很普通呗，否则谁费劲巴拉的弄下跃啊，不就是因为不好卖吗？在开发商手里都卖着费劲，花了数不清的推广费，几十上百人的搞促销都动不动的成为尾房，所以也就不太好聊市场行情了。商品价格是由供需关系决定的，不太好卖，价格也就不好抬上去。

3、装修投入，不是个小数字。这么说吧，一般来说，无论业主预算多少，装修进行中都得追加，肯定超预算。不过房子是用来住的，这就是消费为主的产品，自己喜欢就好。真要是好装修开发商就自己干了，还促进销售呢。之所以不装修，就是因为花了好多钱还看不出价值，要不上价也就不划算了。

4、谈不上坑，都是明摆着的。但建议别有捡便宜的想法，开发商没这好心，别的买房人也不会把机会留给别人。就是自住为主，多从居住角度考虑吧。

仅供参考。

六

Q:

工作在东城金宝街，孩子7个月，目前石景山住着二老的房子，想买一个学区房，可以离单位近一点。不打算鸡娃，但也想给孩子一点好的学习资源。请问有推荐的吗？想要个2居或者小3居吧，因为以后还想要二胎啥的，不能太小。预算800万可以吗？不可以的话多少预算合适？

A：

1、不打算鸡娃，呵呵，谁都不想的，但后来不都是没办法吗，被迫焦虑不得不内卷的。这上了学就知道了，所谓不鸡娃，就跟想找个好单位不加班似的，都是得看是否想出好成绩了。

2、东城常规的建议就是和平里、安交和龙体三个学区，都资源相对好还均衡，小升初不吃亏。想要两居三居的就以南城龙体为主吧，选择能多一些，800万能买到了。但基本都是老房居多，居住体验不是太好，想买房龄新的商品房基本都千万以上。

3、另外提醒一句，这两年是北京入学的高峰期，溢价正高的时候。过两年就转入低谷期了，溢价部分有可能受影响，所以想好了再买学区房。

仅供参考。

七

Q:

本来准备今年买房，500之内。但公婆看到只能买老破小后认为不值，所以在长沙定了一套大三居。我们现在很纠结，长沙的房子确实很好，160平才不到200万。可是我们几乎住不上，而且长沙的房价不涨也是出名的。

而我们的收入又不支持两边都买，也就是只能负担300万贷款，多出的这100多万的就很紧张了。而且首付也要减少至少30万以上，所以很为难。可长沙的定金已经交了，如果退房的话估计很难，这损失公婆不可能接受。

A：

1、这我好像没什么好的建议吧，这是家务事了，外人怎么聊呢？

2、要不跟长沙的售楼处商量，别买大三居了，换个小两居什么的，总价100万以下是不是就好多了。首付不用减少30万了，月供应该也就增加3/4000了，是不是压力小一些？这样平时老两口够住，你们回去的话也能有个房间，经济实用。

3、其他的没建议，我也认为是在哪里生活就应该以哪里的房子为主。

仅供参考。

八

Q:

我在亦庄京东工作，老婆在上地小米，现在我们租房在南四环，准备买房了，希望买到80平的两居，总价在600万左右的。但要求是能兼顾通勤，因为到现在也没摇到号，有了车也有可能是地铁为主。另外就是要兼顾学区，希望中等以上的。

A：

1、上地和亦庄，西北和东南的大掉角，这怎么兼顾啊？如果兼顾学区就是东西海了，但俩人可都挺辛苦的，合适吗？常规建议是辛苦一个人，这样有了孩子的话更方便照顾。俩人都兼顾就是都累，或许还不如兼顾一个人呢。

2、600万80平，单价7万多的学区房，那就是亦庄了，东西海都没这价格的。有的话也是很老的，做不到80平两居，这种基本都是带厅的商品房了。亦庄的成绩现在勉强算中上，还不是太强。但进步快，几年时间就脱颖而出，家长们都是看好未来，所以就买这里吧。溢价不算太高，比东西海同等级别的相对实惠，性价比更高。

3、其他我没什么建议，通勤还是看自己的感受吧，这离得太远了，外人不好建议。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！