之前我们谈论中国房价，大多是以北京、上海、重庆、成都、杭州这样的一线、新一线城市为对象。

【资料图】

却很少提到三四线城市，其实吧，这不能说我厚此薄彼，实际上很多中小城市房地产情况都是共通的。

可是考虑到三四线城市也集中了大量人口，今天就仔细分析一下。

那么第一个问题，以哪个城市为对象呢？

我想到了近期爆红网络的“烧烤城市” ——山东淄博。

对于楼市，我们要认清本质，把握根本，预测未来，才未雨绸缪。

在这篇文章中，没有任何的指向性观点，只给大家提供参考意见。

内容数据有处可查，分析客观专业。

注：

文章略微偏长，希望大家能冷静耐心阅读，并能清晰思考，一起友善讨论。

每个人的立场不同，观点自然也就不一样，评论不要偏激，请站在客观立场看待，这只是一篇能够让大家放松心情的文章。

01 关键信息概括：先给大家理清一下，淄博楼市具体情况

实际上，很多人对淄博并不熟悉，如果不是因为这次烧烤爆红网络，甚至都不知道淄博在哪。

当然了，也不是淄博这一城如此，90%以上的三四线城市都是这样。不过此次，这一顿爆火，也让外界对这座山东小而精城市充满想象。

据披露，2023年1月—3月，淄博全市新房网签面积大涨，达120.6万平，同比涨幅61.9%。

新房网签均价8020元/平方米，也同比上涨了3.1%。

二手房方面，房价虽然有所下跌，但幅度明显收窄了0.22%，其中最耀眼的是3月，反而环比上涨了0.06%。

此外，在商品房供应方面也是如此，一季度供应4397套，面积达53.6万平方米，同比涨幅达80.7%，几乎翻了一倍。

毫不夸张地说，从2023年初开始，淄博楼市热度在整个三四线城市中是最热的。

02

太难了：在淄博楼市火热的背后，依然存在一大问题？

表面上来看，在短短3个月时间里，淄博就完成了2022半年的楼市销量，按照这个速度发展，2023年必将是淄博楼市的爆发之年。

可是，有一点值得你我注意，这仅仅是表面上，实际依然存在不少问题。

当中，最大的问题，我觉得还是购房人群结构单一，尤其是严重依赖淄博本地人群。

据媒体报道，淄博当地中介接受采访时表示：

“就我近期接待的买房客户来说，90%以上都是本地人，鲜有外地客户前来咨询。”

请注意了，他用了“鲜有”这2个字，这就足以说明问题。

了解一下淄博人口，我们就不难发现一个现象：2005年是分水岭。

在20年前也就是2000年，淄博全市共计有约418万人，到了5年之后，快速增加到了约442万人。

这样算下来，在短短5年里，年均增加4.8万，虽然比不上大城市，但丝毫不逊色于中小城市。

可是自此之后，淄博人口确实有熄火的意思。

到了2022年，七普数据显示，淄博全市有470万人，算下来年均只增加了2万人不到。前后差距显而易见。

要知道对于楼市来说，一旦没有大量外来人口的支撑，肯定会后劲不足，尤其是淄博这样的三四线城市来说，新房是楼市的“主力军”。

不可能全靠本地人消化，因此短期来看，淄博楼市火热在意料之中，但长远来看，却会因为人口增量不足而出现隐性问题。

话又说回来，不只是淄博，其实这也是三四线城市楼市的共性问题。

有数据为证，在最近5年里，全国有87个城市“人走城扩”，而在这些城市中，就以三四线为主。

例如揭阳常住人口流失超100万，此外，乌鲁木齐、遂宁、鞍山、营口、嘉兴、洛阳、抚顺等地流失人口，至少也在5万。

而在人口增加的城市中，基本都是一二线大城市，例如天津、武汉、杭州、重庆、深圳、广州、西安等，尤其是宁波，增长率达到了97%，位列前茅。

03

值得探讨：三四线城市楼市熄火了，未来“希望”在哪呢？

在《三四线地产草根调研见闻》就提到过类似观点：

大多数三四线城市，其中也包括内陆省会城市，二手房均价相比最高点已经下滑超过了20%，有些城市甚至超过了30%。

那么有两个问题，值得我们关注。

第一个问题就是三四线城市房价下跌能止步吗？换句话说就是还会一跌再跌吗？

我的观点是短期内大幅调整的可能性很小。

三四线城市不同于一二线，规模小了不少，买房人就那么多，就算是降价也不好卖，那不如不降价。

长远来看，即便是三四线内部，各个城市之间情况也不同，最明显的对比就是“强三线”和“弱三线”。

相比较之下，“强三线”情况稍好，很有可能房价已经接近底部，没什么下降空间。

而“弱三线”本身房价就不算很高，也只能本地人自己消化，能稳定住就不错了。

第二个问题就是类似淄博这样的城市，未来楼市的“希望”到底在哪？

不绕弯子，直接说观点，我的看法是最好的“希望”得看城市群、都市圈发展。

说白了，就是想要获得更长远的发展，更多得依靠周边大城市，例如长三角、珠三角等。

以此来吸引外来人口，因为不论是哪个级别的城市，消耗楼市都不是靠本地人，都是外地人为主，这点毋庸置疑。

综上所述，对于现阶段以及未来楼市走势，其实已经很明显了。

继续大幅上涨，完全是一句空话，可能性更大的情况就是稳定，而且还要看具体城市。

例如北京、上海、广州、重庆、成都这样的大城市，通过产业、教育、科技、就业等等方面的优势，不断吸引人口定居，尤其是高校毕业生，以及35周岁以下劳动力人群。

而那些三四线城市，情况就完全不同了。

不论是收入、前景还是圈层都逊色不少，正所谓“人往高处走”，这种吸引力就使得人口不断减少。

从这个角度来说，三四线城市楼市熄火，其实也在情理之中。

话又说回来，即便是一二线大城市，也不是所有地段都欣欣向荣，也同样会熄火。

对此，如果你还有不同看法，欢迎一起友善讨论！