土地增值税案例

答：某县城一家房地产开发企业2016年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得开具增值税发票的销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度取得开具增值税发票的租金收入63万元（不符合简易征税要求）。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：

(资料图)

（1）支付取得土地使用权价款1400万元。

（2）取得土地使用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发企业2016年应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数；

答：取得土地使用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元

开发成本=（90+2100+60）*80%=1800万元

合计=1153.6+1800=2953.6万元

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元

（6）该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元